長期的に入居者が入るかどうか？

立地によっては「新築のときは満室だったのだけど、その後、退去した後がなかなか空室がうまらない」という声が聞かれます。

家賃を下げて入居者探せば満室になるかもしれませんが、当初の長期的な収支計画より大幅に収入が落ちる場合があります。

返済額より収入が少なければ、赤字となってしまいます。これでは、困ります。

土地の立地条件を評価する方法

（１）周りの物件を自分の目で見る

アパートやマンションを検討している土地のまわりを自分でチェックすることは、それほど、大変な作業ではありません。

築10年以内の新しい物件にも、空きがあるエリアは、要注意です。なぜ、空きが埋まらないのか考えてみてください。

通常であれば、築10年以内なら、新築同様の入居率のはずです。

しかし、新しいアパートやマンションが過剰に供給されていているエリアでは、築10年でも、入居率が落ちてきています。

逆に、昭和の雰囲気の濃い物件が空室が多くても、さほど、気にしなくて結構です。古い物件で、手を入れていないアパートが入居率が悪いのは当然だからです。

（２）ネットで調査する

今は「客付けはネットを通じて」という時代です。

つまり、空き物件は、ネット上で見ることができるものが多いのです。

そこで、計画する土地のまわりの物件の空室をよく見てください。多くのサイトでは、建物の築年数や、間取り、家賃、情報公開日などが記載されています。すぐに、客が決まるのかどうかが、わかります。

アパートマンションの専業メーカーは、家賃保証の仕組みを持っています。しかし「一括借上」とは名ばかりで、借上げ価格を家賃相場に修正する契約になっています。

もちろん、露骨に下げるのはトラブルの元になりますから、一部の業者では家賃保証の設定エリアを決めています。

土地活用を考えるのであれば、自分の土地が、家賃保証のエリア（＝長期的に入居が見込めると業者が予想する土地）かどうかを確認することも、参考になります。

土地の形状で有利

（１）広い道路に面している（幹線道路の場合は商業施設も検討する）

（２）南向き（日当りが良い）

（３）間口が広い

（４）面積が広い

土地の規制で有利

（１）容積率が大きい

（２）建蔽率が高い

　都心立地では高層マンションも視野に入れるべきです。その場合、容積率が高い方が、断然優位です。

（注意事項）

優位だからといって、満室時の利益率が２倍になるとか、それほどの差がでるわけではありません。

人気の立地では、多少の我慢をしてでも入居する人は多いものです。

一方、入居者の割に物件が多い立地では、将来的に入居率が落ち込む可能性は高いです。

業者の家賃保証エリアかどうかは気になりますが、どの業者と契約するかは、まだ、未定です。場合によっては、契約しないかもしれません。

住所や電話番号を教えると営業アプローチされるので、まだ、それは避けたいのですが・・・

業者によっては、あるいは、同じ業者でも営業担当によっては執拗なアプローチを受ける可能性は、否定できません。毅然とした態度をとれば、大丈夫ですが、女性や高齢の方、交渉ごとになれていない人は不安だと思います。

そんなときは、ご相談ください。

数社の評価を総合して、ご報告いたします。