一括借上とは

 

よく新聞広告なので、一括借上という言葉を聞きます。やはり、アパート経営は家賃収入の保証はあるにこしたことはありませんね。

「一括借上」とか「家賃保証」とかいうのは、ちょっと誤解を招きやすい表現なので、詳しくご説明しましょう。

 

今、一括借上だから家賃が保証されると言われましたよね？

実は、一括借上されたからといって、２０年、３０年と家賃が保証されるわけではありません。

 

 

え、そうなんですか？

一括借上なら、安心だと思いました。

 

一括借上には、メリットもありますが、安心はできませんよ。

 

多くの企業の一括借上の仕組みは、次の条件です。

①最初の３ヵ月間は、家賃の免責

②２年間ごとに、家賃の見直し

③業者指定の修繕が必要

 

 

 

３ヵ月の免責というのは、どういうことですか？

 

 

 

たとえば、分かりやすくするために、家賃１０万えんで４戸のアパートを考えてみましょう。

 

通常であれば、初年度、満室だとすれば、年間の家賃は、

４０万×１２ヵ月＝４８０万

ここから、管理会社の手数料（５％）を差し引くと、

４８０万×９５％＝４５６万

 

ところが、一括借上の契約をすると、３ヵ月は家賃が入りませんので、

４０万×９ヶ月＝３６０万

ここから、一括借上の手数料（１０％）を差し引くと、

３６０万×９０％＝３２４万

となります。

 

このように家賃収入が１３０万も減るわけです。つまり、建築業者は

来年の家賃が１３０万減少しても、損はしないということです。

 

さらに、通常ですと新築時は１ヵ月程度の礼金が見込めます。

このアパートの場合ですと、４０万円になりますね。それも、

建築業者のものになるんですよ。

 

つまり、建築業者としては、あなたがもらえるはずの家賃を

プールしているだけなんです。

１３０万＋４０万＝１７０万

 

 

 

 

 

 

満室年収４８０万で、１７０万プールするのは、大きいですね。

でも、家賃が保証されて、その後ずっと入ってくるのなら、

やはり、安心ですが・・・

 

家賃は入ってくるのですが、当初の金額とは限らないんです。

というのは、家賃は２年毎に、見直すという契約になっています。

（一部の業者では、１０年固定のところもあります。お問い合わせください）

 

見直すということは、金額が減る場合もあるのですか？

 

 

たとえば、近隣に新しいアパートが増えてきたとしましょう。そうすると、当初の家賃では、入居が難しくなる場合もあります。

そうすると「家賃を下げずに空家のままにしておく」か、「家賃を下げて入居させる」かという選択になりますが、競合のアパートがある以上、家賃を下げないと、入居は難しいと思われます。

 

そうすると、家賃を１０万円から８万円に下げて満室にしましょうと

いうことになります。

もちろん４室、全室を下げるのではなく、空室になって新しく客付け

するときに、相場に合わせることになります。

 

 

一括借上でも、家賃収入が減ってしますんですね。

てっきり、ずっと保証されるのだと思っていました。

 

 

 

たとえば、１０年後に家賃相場が８万円に下がったとすると、

年間収入はどれくらいになるでしょうか？

８万×４戸×１２ヵ月×９０％＝３４５．６万

 

当初の計画では、

１０万×４戸×１２ヵ月×９０％＝４３２万

の家賃収入で、収支のシュミレーションをしていたはずです。

 

やはり、家賃を維持できる立地、維持できる建物ではないと、

一括借上の契約をしても、事業としての経営は厳しくなりますね。

 

 

なるほど、一括借上なら安心ではなく、やはり、事業としてしっかり、

計画を立てないといけないといいことが分かりました。

 

 

 

 

それでも、私は総合的に検討した上で、一括借上を利用することのメリットが大きいと考えています。

特に、土地活用に時間や労力を割くことができない場合は、強力な味方となってくれます。

 

一括借上のメリットについて、次項で説明します。