相談事例

　オーナールームを賃貸部分の収入でまかなうために、大型物件の方が有利です。そのため業者は大きな物件を提案したようです。立地からファミリー向けの２LDK１４戸とオーナールームの併設物件です。

　当プランは収支を見かけ上黒字に見せるために、やや高めの家賃が長期間継続というシミュレーションでした。近隣の空き地を考えると、将来の新築物件が競合になる可能性が高い立地です。新築時の家賃はともかく、長期的には家賃低下を考えた方がベターです。また、駐車場は郊外立地なのでファミリー向けなら１戸あたり１台プラスアルファがあった方が良いと思います。植栽やフリースペースは最小限にして軽自動車用の駐車スペースを作ったほうが、コストもかからりません。

　また、営業担当者は修繕費は３０年かからないと言っていたそうですが、エアコンや換気扇などの修繕はかならず発生するとお伝えしました。

　その他、防犯施設、測量費、地鎮祭などの費用、予備費などが見積もられているのか確認が必要です。

　若干の見直しをすれば、ハウスメーカーは工期が早いというメリットがあります。親世帯の引っ越しなどを考えると、工期期間は短い方が良いでしょうから、オーナールームの仕様などを見直して、値引も含めて再検討が必要です。

　オーナールームを１５万の家賃としても現状では単純利回りで６．６％（実質６％未満）、最低でも７％程度になるように目標を設定してはどうでしょうかと、アドバイスしました。

　このオーナー様は女性で自分で仕事もされており、営業能力もある方でした。超大手の不動産会社の等価交換や、大手業者の介護施設も検討されたようですが、それらの業者は、もっと広い土地が希望ということで話が進展しなかったそうです。

　オーナー様の希望をヒアリングし、「出来るだけ容積率を最大限に使う高層マンションの建設を検討してみましょう」ということになりました。

【コメント】

　「収入額」を大きくするためには、規模の大きなものの方が有利です。その分、リスクも大きくなりますので慎重な計画が必要となります。

１フロア南北振分４戸のRCマンション

得意とする鉄骨造の西向きのアパート

Ｃ社

【今回のポイント】

（１）目的を明確にする

　・できるだけ、土地を有効に活用したいという希望がありました。

　　あとはリスクとのバランスになります。

　【コメント】

　・目的が不明確だと判断に迷ってしまうことがあります。

　・迷った場合は、もう一度原点に戻って考えてみることが大切です。

　・そして、迷ったままの契約はできるだけ避けましょう。

（２）複数のプランを検討する

　・今回は業者によって南向き、西向きと意見が割れました。

　・いろいろなプランを検討することで、納得するものを選ぶことができます。

　　（もちろん、多過ぎると迷って決められないことにもなります）

　・横並びで検討すると、たとえば不動産取得税が見積もられていないとか、

　　修繕費の見積もりが他社と比べて少なすぎる、ということに気が付きます。

（３）担当者との相性もある

　・決断するには、納得するまで担当者に質問して確認したいものです。

　・話しやすく、誠実に答えてくれる人に担当してもらいたいものです。

　・数字などの具体的な質問と違い、デザインやイメージの質問は、担当者との

　　相性も大切かもしれません。